La loi Elan a été promulguée en novembre 2018. Si elle vise avant tout une réformation et une modernisation de l’accès au logement, elle concerne aussi de près les professionnels du commerce. Notamment parce qu’elle implique un durcissement des règles en matière d’aménagement du territoire, qui impactera directement les autorisations d’exploitation commerciale. Nous vous expliquons comment.

 

La nouvelle loi Elan porte sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique et s’applique à tous les cœurs de villes de France. Pour 222 de ces villes, un plan est également mis en œuvre qui vise à revitaliser les centres par le biais d’un programme d’investissement à la hauteur de 5 milliards d’euros : Action Cœur de Ville.

Si les objectifs de la loi sont louables, son élaboration et sa mise en œuvre ont fait l’objet de nombreuses polémiques. Comme celle liée à la proposition de mettre en place un moratoire d’un an, gelant l’extension de zones commerciales périphériques. L’idée a finalement été abandonnée, mais il est clair que la loi Elan favorisera le commerce en centre-ville par un arsenal de mesures.

Alors à quoi faut-il s’attendre, en tant que promoteur, investisseur ou autre acteur du commerce ? Nous examinons de plus près pour vous les principales conséquences de cette loi Elan pour le commerce en France :

 

1. Tout projet hors ORT devra faire l’objet d’une AEC

Le principal outil créé par la loi Elan est l’Opération de revitalisation de territoire (ORT). Les ORT viseront à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux, ainsi que le tissu urbain d’un territoire. Ceci afin notamment d’améliorer son attractivité, lutter contre la vacance et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable.

Les ORT s’appliqueront à un périmètre bien déterminé, à l’intérieur duquel tout développement commercial sera favorisé. Concrètement, les commerces qui souhaiteront s’implanter en centre-ville ne seront pas soumis à une autorisation d’exploitation commerciale (AEC), à l’exception de projets dépassant un certain seuil de surface. Les projets mixtes (commerce, logement, services, etc.) et respectueux de l’environnement seront favorisés.

Cela signifie aussi que toute demande située en dehors dudit périmètre devra faire l’objet d’une AEC.

 

2. Les AEC devront s’accompagner d’une étude d’impact

Le pétitionnaire devra, dans le cadre de sa demande d’AEC, remettre une étude d’impact du projet.

  • Celle-ci devra être réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet.
  • L’analyse évaluera les effets du projet sur l’animation et le développement économique du centre-ville de la commune d’implantation et des communes limitrophes, ainsi que sur l’emploi. Son impact écologique sera également analysé.
  • Elle devra démontrer qu’aucune friche existante en centre-ville ou à défaut, en périphérie, ne permet l’accueil du projet envisagé.

L’analyse d’impact devra évaluer les effets du projet sur le développement économique du centre-ville et démontrer qu’aucune friche existante ne pourrait accueillir le projet.

3. Les arbitres : les CDAC…

Les organismes qui examineront les AEC et les études d’impact seront les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC). Or, leur composition est modifiée par la loi Elan, qui y ajoute trois personnalités qualifiées représentant le tissu économique et censées se prononcer sur l’impact du projet sur ce tissu économique (désignées par la CCI, la chambre des métiers et de l’artisanat et la chambre d’agriculture).

Il s’agit là d’un fameux revirement, après la loi LME (Loi de Modernisation de l’Economie) de 2008 qui avait pour vocation de stimuler l’activité économique. La LME prônait la liberté d’installation et s’inscrivait ainsi dans la lignée de la directive européenne relative aux services dans le marché intérieur (mieux connue sous le nom « directive Bolkestein ») de 2006. Cette directive interdit aux États-membres d’octroyer une autorisation d’implantation commerciale sur base d’une analyse « au cas par cas », à l’aide de critères socio-économiques comme les intérêts des consommateurs, l’influence du projet sur l’emploi ou les répercussions du projet sur le commerce local.

 Notre crainte principale vis-à-vis de la loi Elan est donc de voir les principes de la directive Bolkestein remis en question, au détriment d’une concurrence loyale.

Avec l’analyse ‘au cas par cas’, notre crainte principale est de voir les principes de la directive Bolkestein remis en question, au détriment d’une concurrence loyale. »

4. … et les préfets

Le préfet aura, quant à lui, un pouvoir encore plus déterminant, puisqu’il pourra suspendre tout projet hors périmètre ORT en cours d’instruction auprès de la CDAC. Cette décision devra être motivée par une étude de marché indépendante. La suspension sera d’une durée maximale de 3 ans, prorogeable 1 an.

Nous notons donc que tout développement en périphérie des 222 villes (et plus dans les mois à venir) pourrait être potentiellement gelé. Il pourrait donc s’agir ni plus ni moins d’une nouvelle forme de moratoire déguisé, et décidé au cas par cas, précisément comme l’interdit la directive Bolkestein.

Tout développement en périphérie des villes pourrait être potentiellement gelé.

Le préfet verra aussi son pouvoir renforcé en matière de démantèlement. Il devra vérifier les dispositions prévues par le ou les propriétaires d’un site commercial pour procéder au démantèlement, à la remise en état ou à la transformation pour une autre activité. En cas d’inaction du propriétaire, il pourra le mettre en demeure et faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire.

 

À quoi s’attendre en 2019 ?

La loi Elan s’appliquera en 2019 à travers plusieurs décrets en cours de préparation et qui préciseront :

  • les modalités de retour des 3 chambres dans les CDAC
  • les critères et conditions d’habilitation d’un bureau d’étude pour les études de marché demandées par le préfet pour motiver le gel d’un projet
  • les conditions de réalisation de l’étude d’impact sur le commerce de centre-ville

 

Comment GeoConsulting peut vous aider ?

Depuis toujours, nous accompagnons les promoteurs et autres acteurs commerciaux dans l’aboutissement de leurs projets. Notre démarche intègre la défense des territoires et des consommateurs.

Dans le cadre de la loi Elan, si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir une AEC, il vous faudra impérativement vous appuyer sur un organisme habilité par le préfet pour introduire votre demande et intégrer au dossier les nouveaux critères.

GeoConsulting peut vous aider dans la gestion, la rédaction et l’introduction des demandes d’AEC, ainsi que dans la défense du projet en CDAC. Nous intégrons les dispositifs de la loi ELAN quant aux nouveaux critères d’évaluation des projets :

  • préservation et revitalisation du tissu commercial du centre-ville
  • coûts indirects supportés par la collectivité
  • étude d’impact dans les dossiers de demande d’AEC
  • etc.

Nous vous invitons à nous contacter pour en discuter