En Wallonie, la surface du retail a augmenté de 18 % entre 2014 et 2018. Pourtant, force est de constater que les centres-villes perdent chaque année en dynamisme commercial. Comment expliquer ce paradoxe ? Nous passons en revue pour vous les 5 raisons qui nous semblent peser le plus.

Les villes wallonnes restent les espaces au taux d’équipement commercial le plus important : il y est trois fois plus élevé que sur le reste du territoire. Mais la tendance est clairement à la baisse. Alors que la surface du retail a augmenté de 18 % entre 2014 et 2018, les centres-villes ont perdu pas moins de 17 % de leurs commerces au cours de la même période. Le résultat : une vacance commerciale croissante et des centres-villes moins dynamiques. Cette évolution s’explique d’après nous par les 5 causes suivantes.

 

  • La périurbanisation et ses conséquences

 

Dès les années 1960 se met en route le phénomène de la périurbanisation : poussées par leur aspiration à acquérir des maisons unifamiliales dotées de jardins, les classes moyennes quittent les centres-villes pour s’installer en périphérie.

 

Par la suite, beaucoup de services ont suivi le mouvement : écoles, structures administratives, établissements de soins de santé, etc. se sont, eux aussi, installés en périphérie… tout comme les commerces. Toutes ces structures sont adaptées au mode de vie qui prévaut pour les ménages vivant hors des centres-villes, basé sur des déplacements presque exclusivement liés à la voiture individuelle.

 

En outre, les habitants qui sont restés dans les centres-villes wallons ont souvent un revenu moyen plus faible, ce qui ne fait que renforcer la tendance à la désertification. Logique : les commerces suivent le pouvoir d’achat là où il se trouve. Nous avons pu vérifier que quand les revenus des habitants des centres-villes wallons sont plus élevés, le taux d’équipement commercial de ces centres se maintient.

Mais globalement, nous constatons aujourd’hui que seuls les établissements culturels et l’horeca (hôtels, restaurants et cafés) conservent un fort ancrage urbain, avec 1/4  à 1/3 de leurs établissements implantés en centre-ville.

 

  • Des espaces commerciaux trop exigus

 

Un motif souvent invoqué par les promoteurs comme obstacle à l’installation en centres-villes, c’est le manque de cellules commerciales suffisamment grandes.

En effet, le commerce a beaucoup évolué au cours des dernières décennies. Le développement des chaînes (inter)nationales et l’évolution de l’offre commerciale et des rapports entre commerçant et consommateur (les facteurs prix et choix ont pris le pas sur la fidélité au commerçant et ses conseils personnalisés) se sont accompagnés d’une augmentation des surfaces de vente. Or, celles-ci s’accommodent souvent mal des cellules commerciales exigües en centre-ville. Résultat : là aussi,la périphérie est souvent préférée..

 

  • Des commerces trop dispersés

 

Nous enregistrons dans certains centres-villes des taux de dispersion commerciale de 30 % ; ce qui signifie que 30 % des commerces sont situés en dehors d’un pôle commercial. Ils se trouvent isolés dans une rue anciennement commerçante, aujourd’hui davantage dédiée aux bureaux ou aux logements, par exemple. À l’heure du « tout, tout de suite » pour le consommateur, ce type de commerce a-t-il encore une raison d’être ?

 

  • L’évasion transfrontalière

 

Dans un petit pays comme la Belgique, les commerces étrangers sont à la portée de tous. Et certaines villes situées juste au-delà de la frontière – Lille, Maastricht, Aix-la-Chapelle, Luxembourg pour n’en citer que quelques-unes – exercent un fort pouvoir d’attraction sur les consommateurs wallons. Ce phénomène d’évasion transfrontalière représente en moyenne 2 % du chiffre d’affaires du retail (donc 2 milliards d’euros chaque année !), un taux qui augmente fortement à proximité des métropoles étrangères citées ci-dessus.

 

  • L’e-commerce

 

Enfin, il y a l’e-commerce. En 2018, il représentait déjà plus de 7 % du chiffre d’affaires du commerce de détail, et il connaît une croissance annuelle à 2 chiffres. Un phénomène qui ne risque pas de s’estomper de si tôt (l’Angleterre, nation pionnière en retail, avoisine les 20%), mais qui ne doit pas être vécu comme une fatalité. Nous sommes convaincus que l’e-commerce peut jouer un rôle tout à fait complémentaire au commerce hors ligne. À condition de diversifier à la fois son offre et son approche de celle en ligne.

 

Est-il justifié, par exemple, de continuer à tout miser sur le secteur de l’habillement, lorsqu’on sait d’une part que ce secteur remporte de plus en plus de succès dans le commerce online, et d’autre part que la dépense moyenne par habitant dans ce secteur a chuté de 10% au cours des 4 dernières années ? L’une des raisons pour lesquelles l’horeca et les loisirs (culturels ou autres) se maintiennent si bien en centres-villes et continuent même à se développer, c’est que ces secteurs sont moins touchés par l’e-commerce. Nous pensons que les loisirs, restaurants et cafés pourraient être demain parmi les moteurs les plus puissants de redynamisation des centres-villes.

 

Bien sûr, il n’existe pas de solution unique. Et d’ailleurs, la revitalisation des centres-villes ne se limite pas d’après nous à la question de savoir « comment ramener le commerce en ville ».

Le commerce joue un rôle important dans l’attractivité d’une ville, certes. Et la vacance commerciale croissante ne fait que renforcer encore la perte d’attractivité, dans ce que nous pouvons qualifier de cercle vicieux de la désertification. Pour enrayer le phénomène, nous sommes convaincus que chaque démarche doit partir des demandes et besoins réels des consommateurs et d’une volonté de différenciation vis-à-vis de l’offre en ligne.

Mais le commerce fait surtout partie d’un écosystème plus global qu’il s’agit de revoir dans son ensemble. Les acteurs privés et publics qui ont déjà entamé cette approche systémique prennent des longueurs d’avance.

 

Découvrez ici nos propositions pour redynamiser les centres-villes